取消限價(jià)全國第一槍來(lái)了�！　�

　　繼菏澤取消限售令后，湖南省衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )官方網(wǎng)站發(fā)布通知，由于本地房地產(chǎn)已回歸理性，將自2019年元旦起將暫停執行限價(jià)令。限價(jià)主要是針對一手房?jì)r(jià)格，在本輪調控中，一手房限價(jià)成為了抑制房?jì)r(jià)上漲的重要抓手之一。衡陽(yáng)由此成為目前首個(gè)明確宣布取消限價(jià)的城市。 

　　衡陽(yáng)市發(fā)改委與衡陽(yáng)市住建局聯(lián)合發(fā)布的名為《關(guān)于暫停執行<關(guān)于規范市城區新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為的通知>的通知》（后簡(jiǎn)稱(chēng)為通知）中明確提出，由于目前衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現理性回歸，銷(xiāo)售價(jià)格也較為穩定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起暫停執行《關(guān)于規范市城區新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為的通知》(衡發(fā)改價(jià)控[2017]6號)（后簡(jiǎn)稱(chēng)為限價(jià)通知），今后將根據衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及上級文件精神，適時(shí)調整市城區新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為有關(guān)規定。

　　發(fā)布該通知的衡陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)主管單位即為衡陽(yáng)市住建局。截至記者發(fā)稿時(shí)，記者多次撥打衡陽(yáng)市發(fā)改委和住建局電話(huà)均無(wú)人接聽(tīng)。

　　衡陽(yáng)市限價(jià)令始于2017年年底，限價(jià)通知內容有八大點(diǎn)，其中的核心內容有以下三點(diǎn)：　　

　　一、市城區新建商品房實(shí)時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格明碼標價(jià)管理。  

　　二、開(kāi)發(fā)企業(yè)要合理制定銷(xiāo)售價(jià)格并申報。申報價(jià)格偏高或漲幅偏高的開(kāi)發(fā)項目暫停辦理預售許可申請。 

　　三、開(kāi)發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，需在衡陽(yáng)房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會(huì )公布，公布價(jià)格為樓盤(pán)最高價(jià)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自在實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格中突破監制價(jià)格買(mǎi)賣(mài)�！　�

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從各地政策內容看，房地產(chǎn)調控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過(guò)于嚴厲，部分城市樓市出現明顯調整，局部市場(chǎng)會(huì )有政策微調的可能性。衡陽(yáng)是一個(gè)典型的三四線(xiàn)城市，市場(chǎng)均價(jià)只有6000多，衡陽(yáng)房?jì)r(jià)從2018年9月開(kāi)始有所回落，當下市場(chǎng)繼續維持限價(jià)的意義的確不大。但對于其他城市來(lái)說(shuō)，購房者的預期可能出現微調，對房地產(chǎn)政策寬松抱有期待。

　　三四線(xiàn)城市面臨壓力 

　　自從菏澤打響調控松綁第一槍以來(lái)，目前已經(jīng)有廣州、珠海、杭州、衡陽(yáng)等四地推出了相關(guān)房地產(chǎn)調控政策，政策主要著(zhù)眼于通過(guò)取消限售、限價(jià)等方式提升市場(chǎng)的活躍程度。

　　菏澤與衡陽(yáng)都是三四線(xiàn)城市，經(jīng)濟總量和人口流入情況并不突出，為何成為率先微調的城市？

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)轉冷影響，今年三季度以來(lái)大部分城市土地出讓金增速均為負。相較于一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市財政收入相對更加依賴(lài)于土地出讓金。

　　恒大研究院的一份房地產(chǎn)行業(yè)研究報告預計，2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存紅利消退，2019年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積預計同比出現下滑，這是2015年以來(lái)首次負增長(cháng)。

　　其中三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積預測最為悲觀(guān)。恒大研究院研究員夏磊指出，三四線(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積占全國總量之比達到64.1%，預計2019年銷(xiāo)售面積同比下降6.9%，增速降低8.4個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售面積下滑幅度遠大于一二線(xiàn)城市。

　　夏磊認為，增速降低主要由于基數高，棚改貨幣化大幅減少和一二線(xiàn)市場(chǎng)降溫傳導影響。三四線(xiàn)走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線(xiàn)走勢。預計2019年三四線(xiàn)棚改貨幣化帶動(dòng)銷(xiāo)售面積增速7%，較2018年下滑6.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　恒大研究院研報指出，隨著(zhù)自主決策權限增加，地方政府將合理權衡保增長(cháng)穩財政和穩房?jì)r(jià)，適度修正前期調控措施。三四線(xiàn)城市地方政府將集中清理不合時(shí)宜的調控政策，如限售、限價(jià)、限簽。這些政策是在炒房活躍、房?jì)r(jià)非理性上漲時(shí)期的應急措施，當前市場(chǎng)降溫，政策退出時(shí)機逐步成熟。限售限制產(chǎn)權自主交易，影響業(yè)主資金周轉和自住性購房；限價(jià)人為扭曲價(jià)格，導致新房二手房?jì)r(jià)格倒掛；限簽造成網(wǎng)簽堰塞湖，房?jì)r(jià)統計數據失真。

　　嚴控基調未放松 

　　多地陸續釋放微調信號，是否意味著(zhù)房?jì)r(jià)大漲還會(huì )卷土重來(lái)？

　　記者采訪(fǎng)多位相關(guān)地市人士了解到，多地近期頒布的微調政策大多是根據本地實(shí)際情況出發(fā)，對市場(chǎng)直接影響有限，更多是心理預期層面的支持。 

　　例如菏澤目前“人等房”情況突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社會(huì )，購房后何時(shí)過(guò)戶(hù)均可商量，因此取消限售對市場(chǎng)的影響并不大。

　　而近期放松限購資格的珠海市金灣區和斗門(mén)區位于郊區，目前周邊配套還不完善，是珠海市的房?jì)r(jià)洼地，交易也比較冷清。在目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的背景下，即使放松限購政策也難以對當地的市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。

　　張大偉認為，從目前已經(jīng)出現松綁政策的菏澤、衡陽(yáng)等城市看，因為這些政策都不是最影響市場(chǎng)的關(guān)鍵性政策，信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。從各地政策內容看，房地產(chǎn)調控2019年政策取向依然是從嚴為主。 

　　不過(guò)張大偉同時(shí)強調，未來(lái)住建部的約談、預警將依然影響地方房地產(chǎn)調控，因此穩房?jì)r(jià)仍是地方政府房地產(chǎn)調控的出發(fā)點(diǎn)。