相較于各地出臺的限購政策，住房信貸政策對于調整房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的投資性需求、投機性需求都有著(zhù)更為明顯的作用。中共中央政治局會(huì )議強調，堅決遏制房?jì)r(jià)上漲，凸顯了中央解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的決心。在這種情況下，商業(yè)銀行對住房信貸政策的調整和實(shí)施應該更加審慎，應根據區域、需求不同實(shí)行差別化對待，服從和服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的總體要求

　　近期，我國住房信貸市場(chǎng)發(fā)生的變化引發(fā)了人們的關(guān)注。其一是，自2017年1月份以來(lái)，個(gè)人住房貸款利率連續19個(gè)月上升；其二是，有報道稱(chēng)部分商業(yè)銀行擬對個(gè)人住房貸款首套房利率微調，后證實(shí)并非如此，引起廣泛關(guān)注。住房信貸政策關(guān)系房地產(chǎn)調控大局，與老百姓切身利益息息相關(guān)，對相關(guān)政策調整和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)應更加審慎。

　　不可否認，金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)的血脈。2017年，我國個(gè)人住房貸款余額首次突破20萬(wàn)億元，達21.86萬(wàn)億元，同比增長(cháng)22.2%，仍然保持較快速度。同時(shí)，仍有部分個(gè)人消費貸款等違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。大量信貸資金進(jìn)入房市，既有我國居民住房真實(shí)需求不斷增長(cháng)的影響，更是房?jì)r(jià)大幅上漲刺激下居民投資熱情所致。

　　相較于各地出臺的限購政策，住房信貸政策對于調整房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的投資性需求、投機性需求都有著(zhù)更為明顯的作用。研究表明，貸款利率、首付比例對購房者收入、財產(chǎn)及貸款年限的限制等，都會(huì )影響到購房成本，進(jìn)而影響到消費者的購房行為。調整住房信貸政策，可以從調整貸款總量、貸款價(jià)格、貸款條件、貸款首付以及貸款期限等方面入手，量?jì)r(jià)并舉，長(cháng)短結合，既調控總量又調整價(jià)格，既著(zhù)眼當下又引導預期。

　　今年以來(lái)，我國貨幣政策邊際放松，銀行間流動(dòng)性趨于充裕，市場(chǎng)預期很可能會(huì )引起新一輪房?jì)r(jià)上漲。近日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議強調，堅決遏制房?jì)r(jià)上漲，凸顯了中央解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的決心。在這種情況下，商業(yè)銀行對住房信貸政策的調整和實(shí)施應該更加審慎，應根據區域、需求不同實(shí)行差別化對待，服從和服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的總體要求。

　　從區域看，應堅持因城施策。對于部分房?jì)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，整體上應繼續嚴格控制貸款總量，主動(dòng)上調貸款利率，適當收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。對部分房地產(chǎn)庫存量較高的三四線(xiàn)城市，商業(yè)銀行可在風(fēng)險可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”。

　　從需求看，對不同的購房需求應區別對待。必須看到，我國城鎮化還將持續較長(cháng)時(shí)間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿(mǎn)足。應區分不同客戶(hù)，合理滿(mǎn)足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時(shí)，要加快金融產(chǎn)品創(chuàng )新步伐，加大對住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)，推動(dòng)落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。

　　在差別化住房信貸政策實(shí)施過(guò)程中，還要采取措施，防止部分人群利用“假結婚”“假離婚”等手段鉆空子，使住房信貸政策及相應措施走形變樣。

　　2003年，央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，首次提出了個(gè)人住房貸款差別化管理理念，強調針對不同的購房人，采取不同的住房信貸政策�？傮w而言，在政策框架之內的個(gè)人住房貸款利率調整應該交由商業(yè)銀行決定。但也要看到，近年來(lái)我國家庭部門(mén)的杠桿率上升較快，潛在風(fēng)險不斷累積。在近來(lái)流動(dòng)性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應該保持清醒認識，審慎經(jīng)營(yíng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，不向市場(chǎng)發(fā)出錯誤信號。這既是防控自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的需要，也有利于穩定家庭部門(mén)杠桿、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：中國人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級研究員 董希淼）