【經(jīng)濟ke】轉讓、停工……2017的“地王”們日子有點(diǎn)慘

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者 李永華

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第2期)

　　風(fēng)起，勢變。

　　話(huà)說(shuō)赤壁之戰時(shí)，魏武揮鞭，意氣方遒，鐵索連船，直指江東�？蓢@的是，旱鴨子曹孟德不知道長(cháng)江上的風(fēng)向會(huì )變，風(fēng)向一變戰局也就變了。霎時(shí)間，檣櫓灰飛煙滅，孟德走了華容道。

　　1400多年后，李自成于山海關(guān)外的一片石對決吳三桂。一路順風(fēng)順水的大順軍忽然遭遇當頭逆風(fēng)，埋伏的清軍順風(fēng)而來(lái)，大順軍猝不及防，一路潰敗。

　　這一次，同樣上演了一幕潰退局面的，是曾經(jīng)銜枚疾進(jìn)的“地王”。

　　高歌

　　2016年，是地產(chǎn)商的狂歡年。

　　房?jì)r(jià)一波又一波地飆漲，地產(chǎn)商們也兜著(zhù)“高價(jià)拿地，高價(jià)賣(mài)房”的心思，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，在舉牌時(shí)，價(jià)格按10億元往上跳，也紋絲不動(dòng)。

　　于是，一波又一波地王橫空出世。有數據稱(chēng)，2016年誕生了350個(gè)地王項目。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)，面粉比面包貴，已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了。但細究之下，你會(huì )發(fā)現，更離譜的是，只要面粉夠貴，榨菜包也能變成蟹黃湯包。是的，這就是過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)顛撲不破的邏輯，調控幾乎不管用，越調越漲。

　　與此同時(shí)，房企購地的步伐也愈演愈烈，為了拼地王，高杠桿拿地，那都不叫事兒。

　　公開(kāi)數據顯示，行業(yè)洗牌加劇之下，行業(yè)集中也明顯加速。誰(shuí)能留下來(lái)？秉持著(zhù)手中有地、心中不慌的金科玉律，大家紛紛選擇囤地，而且排名越靠前的企業(yè)，拿地強度越大，恒大、融創(chuàng )、碧桂園與萬(wàn)科均如此。

　　第二梯隊也拼命往前拱。好些三五百億規模的企業(yè)提出，未來(lái)5年要沖擊1000億元營(yíng)收，千億規模的則瞄準3000億元疾馳而去。一位開(kāi)發(fā)商老總說(shuō)得好，“地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房企只有出現在第一陣營(yíng)的鏡頭里，才更有能力做其他的事情�！�

　　另一個(gè)不得不提的原因是，一些城市近幾年土地供應大幅減少，僧多粥少的局面無(wú)形中也推高了地價(jià)，催生了地王。比如，中部某省會(huì )城市2016年出讓土地的面積，不到2013年高點(diǎn)的一半。一位中層官員說(shuō)，市領(lǐng)導實(shí)際上希望地價(jià)更高一些，否則，城市房?jì)r(jià)與城市地位不符。

　　這么多“粉絲”追著(zhù)捧著(zhù)，地王能不紅嗎？

　　只是，仔細想想，在開(kāi)發(fā)商們一擲千金、大肆擴張的這波浪潮中，有多少是真的火眼金睛，又有多少是被趨勢裹挾著(zhù)，頭腦過(guò)熱，跟風(fēng)炒樓呢？

　　風(fēng)起

　　不消太久，2016年底，一切都變了，市場(chǎng)預期急轉直下。

　　2016年底，中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。這一全新的定位，讓2017年成為中國房地產(chǎn)的大變革之年。限購、限貸、限價(jià)、限售、限商……不斷收緊的調控政策，就像是唐僧的緊箍咒，念得孫悟空欲死不能。

　　與此同時(shí)，偏愛(ài)高地價(jià)帶來(lái)高土地財政的地方政府也開(kāi)始補刀。2017年，各地方政府普遍加大土地供應，限制地價(jià)，平抑房?jì)r(jià)。在地價(jià)嚴控之時(shí)，2017年前11月，全國50大城市土地出讓金卻超過(guò)3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)37.3%。很顯然，這源于土地出讓面積的大幅增加。

　　以北京為例，據克而瑞數據統計，2017年北京土地市場(chǎng)總建筑面積高達1166萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(cháng)129%。商品房住宅供應土地量是2016年的7倍。更值得注意的是，土地結構也脫胎換骨——共有產(chǎn)權面積300萬(wàn)平方米，配建的限價(jià)商品房住宅約337萬(wàn)平方米，出租房約91萬(wàn)平方米。

　　問(wèn)題來(lái)了。房?jì)r(jià)如此嚴控之下，高溢價(jià)拿了地王的開(kāi)發(fā)商們怎么辦？

　　割肉是不可能的。一個(gè)字：拖。

　　幾天前，一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)副總經(jīng)理告訴經(jīng)濟ke，開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)幾個(gè)月前就已蓋好封頂，預售證也在手，可是政府限價(jià)，比周邊二手房?jì)r(jià)格還低30%�！袄习逡恢笔峭现�(zhù)，盼望政策能松一點(diǎn)�！迸R近年底，他們也撐不下去了�！氨仨氶_(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售回款，資金壓力太大�！�

　　這不是孤例。在易居地產(chǎn)重點(diǎn)分析的50個(gè)地王中，僅7個(gè)項目開(kāi)盤(pán)。而未開(kāi)盤(pán)的43個(gè)項目中，還未開(kāi)工的也多達14個(gè)。

　　那么，拖不了的怎么辦呢？想盡辦法或明或暗地拉升價(jià)格。捆綁車(chē)位、精裝修，還有天價(jià)茶水費等，都是慣用手段。

　　不過(guò)，2017年10月開(kāi)始，住建部與發(fā)改委在全國掀起一次聯(lián)合交叉檢查，集中整頓商品房銷(xiāo)售亂象，這些法寶也不太靈光了。

　　辦法還有，“全款買(mǎi)房的往里走，按揭的不要堵門(mén)口，公積金貸款的請把共享單車(chē)挪一挪�！比绱吮梢曟湵挥糜趯�沖限貸政策，你一定沒(méi)少聽(tīng)說(shuō)。

　　如此鬧得不像話(huà)之后，2017年12月28日，住房和城鄉建設部、財政部、國土資源部、央行又聯(lián)合發(fā)文，要求開(kāi)發(fā)商不能拒絕公積金貸款。另一條小道兒被封死。

　　如此一來(lái)，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的地王，如今過(guò)得咋樣？2017年11月底，華僑城轉讓北京豐臺地王板塊；上海樓板價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的地王遭質(zhì)疑變身停車(chē)場(chǎng)；南京地王“崩盤(pán)”停工的消息在四處流傳。

　　爆冷

　　重壓之下，引入更多資金分擔風(fēng)險、股權變動(dòng)甚至賣(mài)股求生成為市場(chǎng)主流。

　　據相關(guān)統計，2015年以來(lái)，全國住宅類(lèi)總價(jià)超過(guò)65億元的地王地塊共有50宗，有32宗地塊產(chǎn)權在拿地后出現了變動(dòng)，占比高達64%。北京、上海、武漢等城市的高總價(jià)地塊，出現股權變動(dòng)現象尤為典型。

　　地王一難受，土地市場(chǎng)也遇冷。國家統計局稱(chēng)，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速從2017年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%。中原地產(chǎn)數據顯示，2017年一線(xiàn)城市土地溢價(jià)率只有18.76%，是多年來(lái)的最低點(diǎn)。

　　據《中國經(jīng)濟周刊》報道，部分城市甚至開(kāi)始出現之前很少見(jiàn)的流標。截至目前，2017年下半年一二線(xiàn)城市住宅土地流標已經(jīng)達到44宗，其中一線(xiàn)城市北京出現1宗，廣州出現2宗。2017年12月28日，北京招拍掛的最后一塊地以流拍告終，給北京2017年樓市畫(huà)上了一個(gè)休止符。

　　新地王更被嚴防死守。畢竟，鎖死“地王”房?jì)r(jià)，就意味著(zhù)“鎖死”整個(gè)板塊的最高房?jì)r(jià)。

　　2017年6月，長(cháng)沙曾有一地塊被視為潛在地王，卻在拍賣(mài)前一天臨時(shí)叫停。湖南地產(chǎn)觀(guān)察人士文江說(shuō)，當時(shí)正是長(cháng)沙房?jì)r(jià)暴漲引發(fā)高度關(guān)注、長(cháng)沙調控政策升級的時(shí)候，如果這塊地樓面價(jià)再創(chuàng )新高，成為新地王，或許將逆轉購房者的預期，市場(chǎng)重回火爆狀態(tài)。

　　撤退

　　那么，那些曾經(jīng)手捧九百九十九朵玫瑰的地王追求者哪里去了？

　　根據《中國經(jīng)濟周刊》的統計，2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和國企組成的“國家隊”占據8席，16個(gè)拿地總額超百億的巨無(wú)霸項目中，有9家花落“國字頭”。2017年新形勢下，“國字頭”當然知道進(jìn)退。僅2017年11月，就有11家房企密集拋售15個(gè)房產(chǎn)項目，總價(jià)高達560億元，其中9家為國企、央企。

　　其實(shí)，財大氣粗的一線(xiàn)龍頭原來(lái)也是地王制造主力。但2017年，盡管這些龍頭房企依然熱衷拿地，但在擁有天量土地儲備后，他們并沒(méi)有爆出地王緋聞。比如2017年拿地最兇的融創(chuàng )，就主要是通過(guò)并購來(lái)獲得新的土地的。

　　可見(jiàn)，新一輪調控下來(lái)，地王們從“一曲紅綃不知數”到“門(mén)前冷落車(chē)馬稀”的逆轉，也讓市場(chǎng)的走勢愈加清晰。

　　十九大報告提出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。住房租賃、共有產(chǎn)權等長(cháng)效機制逐步落地，更多的政策已在醞釀中。同時(shí)，希冀2018年政策松動(dòng)的僥幸心理也在逐漸被打破。2017年12月23日，住建部部長(cháng)王蒙徽表示，2018年要“堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不放松”。

　　風(fēng)，真的變了。

　　這不由讓人想起一年多前，香港恒隆地產(chǎn)董事長(cháng)陳啟宗在一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合所說(shuō)的話(huà)。他說(shuō)，現在所有成為地王的人，我是替他們擔憂(yōu)，從前買(mǎi)了地，我們就說(shuō)“恭喜恭喜”，現在可能對那些人要說(shuō)“節哀順變吧”。

　　(該文已于2017年12月31日發(fā)布于由《中國經(jīng)濟周刊》與俠客島聯(lián)合出品的經(jīng)濟ke)

　　《中國經(jīng)濟周刊》2018年第2期封面