從2025年12月商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)正式啟動(dòng)，到近期首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品已申報至證監會(huì )與交易所并獲受理，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)建設持續推進(jìn)。在業(yè)內人士看來(lái)，以市場(chǎng)化、法治化的方式深化改革是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)建設的基調，在制度保障與市場(chǎng)協(xié)同推動(dòng)下，更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)有望通過(guò)REITs對接資本市場(chǎng)。

經(jīng)過(guò)前期發(fā)展，我國已積累了大量?jì)?yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，蘊藏著(zhù)巨大的價(jià)值潛能。當前我國經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)能從大規模投資拉動(dòng)向更注重效率與創(chuàng )新的新模式轉變，如何盤(pán)活巨量社會(huì )存量資產(chǎn)，提升資源配置效率便是其中一道必答題。

公開(kāi)資料顯示，此次首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)運營(yíng)成熟，現金流較為穩定。而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正是通過(guò)將具備穩定現金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉化為標準化、可上市交易的金融份額，將回收資金重新投入科技創(chuàng )新、產(chǎn)業(yè)升級等新質(zhì)生產(chǎn)力的培育與發(fā)展中，直接打通盤(pán)活存量與引導資金投向新發(fā)展領(lǐng)域的通道，實(shí)現生產(chǎn)要素更高效的良性循環(huán)。

“盤(pán)活巨量社會(huì )存量資產(chǎn)，提升資源配置效率。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs不再是單純的融資工具范疇，已然成為優(yōu)化存量資源配置、承載經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)能轉型和服務(wù)國家發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力戰略的關(guān)鍵金融基礎設施和利器?！眹医鹑谂c發(fā)展實(shí)驗室特聘高級研究員龐溟表示。

資本市場(chǎng)的建設歷來(lái)堅持市場(chǎng)化、法治化的原則。創(chuàng )新既要敢闖敢試，又要嚴守合規底線(xiàn)，始終錨定市場(chǎng)化、法治化方向，實(shí)現規范與活力相統一。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs也是如此，在合規框架下，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資產(chǎn)篩選、定價(jià)與資源配置中的核心作用，構建既包容創(chuàng )新又規范有序的發(fā)展生態(tài)，聚焦重大性、建設性問(wèn)題，以市場(chǎng)機制實(shí)現優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的識別與價(jià)值發(fā)現。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs結構復雜，底層資產(chǎn)建設運營(yíng)周期較長(cháng)，合規手續涉及范圍廣、辦理程序復雜，單項目往往涉及數十項合規手續辦理。受歷史因素影響，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合規手續缺失的情況在行業(yè)內較為普遍，項目推進(jìn)過(guò)程中，不僅需要把握參與主體和底層資產(chǎn)合規的問(wèn)題，也要把握產(chǎn)品發(fā)行交易和底層資產(chǎn)運作治理合規問(wèn)題，還要把握產(chǎn)品全環(huán)節信息披露以及資金與分配等合規問(wèn)題。

記者從監管部門(mén)了解到，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs審核過(guò)程中，合規性仍然是根本要求。同時(shí)，也需要考慮歷史背景下的實(shí)際情況和市場(chǎng)發(fā)展建設需求，平衡好重大性和建設性，體現制度的包容性和適應性。一方面，要合理判斷問(wèn)題的重大性，評估問(wèn)題性質(zhì)與影響大小，不因個(gè)別細枝末節的瑕疵或對投資者影響較小的問(wèn)題，對項目推進(jìn)形成實(shí)質(zhì)性障礙。另一方面，體現審核實(shí)踐的建設性導向，不簡(jiǎn)單作出“行”或“不行”的結論，而要實(shí)事求是、綜合考量經(jīng)營(yíng)主體的歷史情況與實(shí)際狀況。對存在障礙的事項，在嚴守法律法規和監管底線(xiàn)的前提下，提出合規可行的優(yōu)化路徑與解決方案，引導市場(chǎng)參與主體達成合規要求，最終服務(wù)于市場(chǎng)的健康長(cháng)遠發(fā)展。

“發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，既要筑牢風(fēng)險防線(xiàn)、守住安全底線(xiàn)，也要充分釋放市場(chǎng)活力，實(shí)現規范與發(fā)展的動(dòng)態(tài)平衡?！饼嬩楸硎?，必須堅持合規要求維護好國家利益，切實(shí)保護投資者合法權益，同時(shí)充分尊重市場(chǎng)規律，推動(dòng)形成各方共贏(yíng)的良好發(fā)展局面。

業(yè)內人士期待，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出將進(jìn)一步健全多層次資本市場(chǎng)體系，這不僅是重要的金融產(chǎn)品創(chuàng )新，更是服務(wù)國家戰略的資本市場(chǎng)工具，對促進(jìn)經(jīng)濟結構轉型、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式具有深遠意義。（經(jīng)濟日報記者 馬春陽(yáng)）