2月25日，上海迎來(lái)馬年首個(gè)房地產(chǎn)新政——“滬七條”。當日，上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。為更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，《通知》發(fā)布了七條舉措，明確進(jìn)一步調減住房限購政策，優(yōu)化住房公積金貸款政策，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。所有舉措自2026年2月26日起正式施行。

在住房限購政策調減方面，《通知》明確，縮短非滬籍居民購買(mǎi)外環(huán)內住房所需繳納社?；騻€(gè)稅繳納年限，非上海市戶(hù)籍居民家庭或成年單身人士購買(mǎi)外環(huán)內住房時(shí)，其購房所需繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅的年限，由原來(lái)的需連續繳納滿(mǎn)3年及以上調整為滿(mǎn)1年及以上。同時(shí)，在上海市繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的非戶(hù)籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有住房限購政策基礎上，可在外環(huán)內增購1套住房。

在公積金政策調整方面，此次上海大幅提高公積金最高貸款額度，將繳存人家庭購買(mǎi)首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購買(mǎi)綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬(wàn)元。對購買(mǎi)第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

同時(shí)，優(yōu)化貸款套數認定。對于已使用過(guò)公積金貸款的上海市繳存人家庭，在上海市無(wú)住房或僅有1套住房、且當前已結清住房公積金貸款的，在上海市再次購房時(shí)可申請公積金貸款。

《通知》還對相關(guān)稅費做了調整，支持居民置換改善需求?！锻ㄖ芬幎ㄗ?026年1月1日起，對上海市戶(hù)籍居民家庭中的子女成年后，購買(mǎi)住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時(shí)（或于上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

上海鏈家研究院負責人李根表示，本次出臺的“滬七條”，是精準、系統、兼顧穩市與民生的重磅優(yōu)化政策。政策以梯度松綁、分區施策為核心，大幅降低新市民與剛需購房門(mén)檻，同步激活改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力。整體力度適度、邊界清晰，既有效修復市場(chǎng)預期、加速二手房與新房聯(lián)動(dòng)循環(huán)，又堅守“房住不炒”底線(xiàn)，引導需求合理釋放。預計市場(chǎng)將迎來(lái)量升價(jià)穩、結構優(yōu)化的修復窗口，剛需與改善需求同步受益，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將更快回歸平穩健康運行軌道。

58安居客研究院院長(cháng)張波表示，“滬七條”是在全國樓市處于筑底修復關(guān)鍵階段的背景下，上海推出的精準適配型政策組合拳。從限購、公積金、房產(chǎn)稅三大維度協(xié)同發(fā)力，以穩定市場(chǎng)、優(yōu)化供給、提升流通為目標，助力激活合理住房需求，打通置換鏈條，緩解存量流通壓力，帶動(dòng)增量市場(chǎng)。

“政策落地后將直接帶動(dòng)三大需求的釋放，即新市民和新人才的外環(huán)內首置需求、長(cháng)期在滬人群的外環(huán)內改善增購需求、滬籍家庭的置換升級需求?！睆埐ㄕf(shuō)。

事實(shí)上，上海購房群體結構呈現鮮明特征。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年12月至2026年1月期間，滬籍居民購房占比約為55%至60%，非滬籍居民購房占比約為40%至45%。

與此同時(shí)，上海戶(hù)籍居民住房自有率處于較高水平，而非戶(hù)籍人口規模龐大，數據顯示，2024年上海非戶(hù)籍人群達983.49萬(wàn)人，占全市常住人口總數的比重約為40%。

“非戶(hù)籍人群購房意愿強烈，且對購房成本高低、置業(yè)門(mén)檻松緊尤為敏感?！崩钣罴伪硎?，激活這一群體的購房需求，是消化當前上海二手房庫存、穩定二手房?jì)r(jià)格的重要抓手，更是推動(dòng)“賣(mài)舊買(mǎi)新”“賣(mài)小買(mǎi)大”置換循環(huán)順暢運轉的核心所在，也是暢通房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)、破解當下市場(chǎng)“腸梗阻”癥結的關(guān)鍵舉措。

中指研究院上海數據總經(jīng)理張文靜表示，2月初，上海在靜安區、浦東新區和徐匯區試點(diǎn)收購二手住房用于保障性租賃住房，對穩定市場(chǎng)預期產(chǎn)生了積極影響，疊加本次政策利好，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情。未來(lái)，隨著(zhù)更多政策落地見(jiàn)效，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先“止跌回穩”，從而發(fā)揮大城市的帶動(dòng)效用，推動(dòng)整體市場(chǎng)預期改善。她認為，北京、上海政策已經(jīng)落地，深圳也有望優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。