“高興，特別高興！40多年后，能在原址住上新樓，很幸運，很感謝?！?月4日，74歲的劉桂蘭手捧著(zhù)嶄新的紅色房本，站在新家內難掩激動(dòng)。作為北京市西城區月壇街道三里河一區28號樓（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“28號樓”）的首批住戶(hù)，她在搬離原址不到半年后，便實(shí)現了“回家”的愿望。

28號樓是北京市西城區首個(gè)“拿地即開(kāi)工”的危舊樓改建試點(diǎn)項目。項目從2025年9月5日正式開(kāi)工，到10月24日啟動(dòng)首個(gè)模塊吊裝，隨后僅用時(shí)46天便完成全部智造模塊吊裝、實(shí)現主體結構封頂，28號樓通過(guò)“原拆原建”，幫助樓內54戶(hù)居民實(shí)現了從“憂(yōu)居”向“優(yōu)居”的轉變。

“這不僅是一棟老樓的‘新生’，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)從規模擴張向品質(zhì)提升轉型的縮影?！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)城市更新成為城市發(fā)展的核心命題，“原拆原建”這一改造模式的推行，有望為住房存量市場(chǎng)探索出一條兼顧民生需求與品質(zhì)發(fā)展的新路徑，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)在服務(wù)城市發(fā)展、保障民生需求中實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。

老樓“煥新”迎“歸燕”

立春日拂曉，京城的寒意尚未褪去，北京市西城區三里河一區卻早已被濃濃的暖意與喜氣包裹。時(shí)間剛過(guò)8點(diǎn)，28號樓交房現場(chǎng)已是人頭攢動(dòng)，入口處紅色的燈籠高高掛起，喜慶的橫幅迎風(fēng)招展，“歡迎回家”的標語(yǔ)在陽(yáng)光下格外醒目，一場(chǎng)跨越數年的安居夢(mèng)，終于在這個(gè)早春時(shí)節圓滿(mǎn)落地。

“終于等到這一天了！”28號樓老住戶(hù)朱艷紅在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)數次哽咽，“這感覺(jué)不像我家，原來(lái)的家那么舊……現在跟做夢(mèng)一樣?！痹诮环楷F場(chǎng)，像朱艷紅這樣喜極而泣的住戶(hù)不在少數。

談及始建于1978年的住宅樓，住戶(hù)韓女士告訴記者，歷經(jīng)40余年風(fēng)雨，樓體已出現墻體開(kāi)裂、管線(xiàn)老化等問(wèn)題?！?023年28號樓被納入了西城區危舊樓改建范圍?，F在看著(zhù)嶄新的樓房、寬敞的戶(hù)型、加裝的電梯，這半年的等待太值得了?！?/p>

超預期的建設速度與品質(zhì)“煥新”的背后，離不開(kāi)新技術(shù)的賦能。據悉，28號樓項目采用智能建造—MiC技術(shù)，即在工廠(chǎng)完成標準化模塊的智能化生產(chǎn)，再運輸至現場(chǎng)進(jìn)行快速集成組裝。該技術(shù)不僅實(shí)現了建造效率的突破，更同步達成了綠色環(huán)保、成本集約與智慧協(xié)同的綜合成效。

“若按傳統現澆方式改建，平均項目周期需要1年半至2年。在此期間，居民需要自行尋找臨時(shí)安置場(chǎng)所，安置成本較高。而28號樓采用的智能建造—MiC技術(shù)，打破了傳統的線(xiàn)性工期，將建造效率提升約75%?！敝薪ê｝埧萍加邢薰?8號樓項目經(jīng)理裴江飛在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這不僅大幅降低了過(guò)渡安置的成本，減少了建筑垃圾和揚塵、噪聲污染，還有效消除了居民對房屋按期交付、房屋質(zhì)量和安全性的擔憂(yōu)。

北京市西城區住房和城市建設委員會(huì )副主任王勇在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，作為首都核心功能區和老城區，西城區地理位置特殊且空間條件有限，因此危舊樓房改建既要保證質(zhì)量，也要提高速度，尤其是要減少對附近居民和交通的影響。28號樓的模塊化裝配式技術(shù)，未來(lái)也可在西城區其他危舊樓房及平房院落改建中繼續借鑒推廣。

盤(pán)活危舊樓的“新密碼”

28號樓的順利交房，既是城市更新的民生成果，也是金融創(chuàng )新賦能老舊小區改造的生動(dòng)實(shí)踐。

過(guò)去，受傳統個(gè)人購房貸款品種不適配、舊樓拆除后抵押物滅失（指抵押物因事實(shí)或法律原因喪失其原有形態(tài)或性質(zhì)）、抵押權從注銷(xiāo)到再登記存在“真空期”等客觀(guān)因素限制，金融機構和居民共同陷入存量貸款“必須收”而新增融資“不能放”的困境。

對此，北京金融監管局聯(lián)合北京市西城區政府，構建了一個(gè)全新的“四聯(lián)辦”全鏈條服務(wù)體系，破解“帶押改建”難題。

王勇向記者解釋?zhuān)八穆?lián)辦”機制主要是指：在房屋拆除后，暫不辦理原有抵押權和產(chǎn)權的注銷(xiāo)，也不將其作為后續供地、開(kāi)工的前置條件；待新樓竣工具備登記條件后，將改建前的抵押權注銷(xiāo)、產(chǎn)權注銷(xiāo)，與改建后的首次登記、新抵押權設立登記這四項手續有序銜接、一次辦結。

“這一模式真正實(shí)現了‘產(chǎn)權不斷檔、抵押不中斷’，消除了原模式下抵押權的‘真空期’?！蓖跤抡f(shuō)。

此外，為破解危舊樓改建中居民“融資難”、金融機構“放貸難”的“兩難”困境，北京金融監管局還在全國首創(chuàng )“個(gè)人住房改建貸款”專(zhuān)屬產(chǎn)品，按改建成本核定貸款金額，放款時(shí)點(diǎn)適配工程進(jìn)度，通過(guò)“改建前房屋抵押等方式+不動(dòng)產(chǎn)登記流程優(yōu)化”承擔改建期間擔保功能，貸款期限、收入要求適度寬于個(gè)人住房貸款。這也是目前全國唯一的金融支持危舊樓改建試點(diǎn)政策。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(cháng)吳璟在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，28號樓項目在金融層面的創(chuàng )新，回應的是原拆原建模式中一個(gè)非常關(guān)鍵的結構性矛盾：居民是出資主體，但很多居民尤其是老年人的現金流并不寬裕，而他們最大的資產(chǎn)——房產(chǎn)，恰恰就是改建的對象，其在傳統模式下不能或很難作為抵押品。

在吳璟看來(lái)，無(wú)論是“帶押改建”或是“個(gè)人住房改建貸款”，都可為后續其他原拆原建項目提供一條金融支持的技術(shù)路徑。但要想在更大范圍內推廣，還需將這些經(jīng)驗進(jìn)一步標準化和體系化。比如，可以進(jìn)一步拓寬金融工具的覆蓋面，特別是明確和細化住房公積金支持原拆原建的操作流程，這可作為深化住房公積金改革的一項重要舉措。再比如，推動(dòng)產(chǎn)品標準化，將“個(gè)人住房改建貸款”作為商業(yè)銀行、住房公積金系統的一個(gè)標準化金融產(chǎn)品品類(lèi)，明確授信評估標準、抵押物價(jià)值評估方法、貸款期限和利率區間等要素，使其具備在全國范圍內復制推廣的條件。

從28號樓改建試點(diǎn)項目來(lái)看，目前改建資金由居民和市區兩級財政按比例分擔，其中居民承擔60%，政府補貼承擔40%。記者從北京市西城區住建委獲悉，未來(lái)，按照最新政策，北京市老舊住房自主更新、原拆原建將遵循“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的原則，不再享受政府補貼，由居民全額負擔。

“當前，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大轉變，城市發(fā)展正從大規模增量擴張轉向存量提質(zhì)增效。很多城市核心區的待改造老舊住房，受住房市場(chǎng)供應壓力和自身規劃限高、建筑密度等剛性約束，已不具備大幅增容的條件。而在棚改邏輯失效、老舊小區局部改造‘力不從心’的交叉地帶，居民作為老舊住房自主更新、原拆原建的出資和決策主體，其驅動(dòng)力并非土地增值的經(jīng)濟利益，而是自身改善居住條件的真實(shí)需求?！眳黔Z認為，相較于此前的“大拆大建”，未來(lái)，以“居民自主”為特點(diǎn)的老舊住房自主更新、原拆原建，既是現階段城市更新進(jìn)程中需求導向的產(chǎn)物，這也為后續老舊住房改造提供了針對性解決方案。

“既要面子、更要里子”

作為存量改造項目，28號樓不僅消除了安全隱患，更以“好房子”標準重塑了居住價(jià)值，為城市更新提供了“既要面子、更要里子”的實(shí)踐樣本。

對于原頂層住戶(hù)朱艷紅而言，“降噪”與“加裝電梯”是其改建的核心訴求?！按饲?，一樓小賣(mài)鋪半夜進(jìn)貨，大貨車(chē)轟隆隆的聲音格外響?！?/p>

“對于飽受居民詬病的噪音問(wèn)題，我們采用了‘雙層樓板+專(zhuān)用隔聲墊’的復合系統，使得28號樓計權標準化撞擊聲壓級優(yōu)于國標，整體隔聲性能提升約80%。另外，通過(guò)對水泵、電梯等設備進(jìn)行低噪選型、合理布局并應用高效減振技術(shù)，目前可確保設備運行噪聲低于35分貝，讓居民夜間能夠安睡?！迸峤w說(shuō)。

不只隔聲性能大幅提升，對照去年5月1日起實(shí)施的國家標準《住宅項目規范》，從建筑空間到水、電、燃氣等建筑設備，再到電梯設置以及綠色建材、智慧家居等，28號樓的改建實(shí)踐，正是當前“好房子”建設從單個(gè)項目向產(chǎn)業(yè)全鏈條延伸的微觀(guān)縮影，這也精準契合了當前房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心導向。

過(guò)去二十余年，依托我國城鎮化快速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現飛速發(fā)展。住房和城鄉建設部數據顯示，目前我國城鎮人均住房建筑面積已超40平方米，戶(hù)均住房達1.1套以上，住房“有沒(méi)有”的問(wèn)題已基本解決。然而，隨著(zhù)當前住房矛盾轉向結構性供給不足，居民住房需求也從“有沒(méi)有”向“好不好”升級。

在此背景下，2025年5月份，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，對城市更新工作作出頂層設計，其中特別提到，要加強既有建筑改造利用。穩妥推進(jìn)危險住房改造，加快拆除改造D級危險住房，通過(guò)加固、改建、重建等多種方式，積極穩妥實(shí)施國有土地上C級危險住房和國有企事業(yè)單位非成套住房改造。

同年7月份，時(shí)隔10年再次召開(kāi)的中央城市工作會(huì )議進(jìn)一步明確：我國城鎮化正從快速增長(cháng)期轉向穩定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質(zhì)增效為主的階段。具體在“著(zhù)力建設舒適便利的宜居城市”方面，會(huì )議強調，要加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，多為廣大市民建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更好滿(mǎn)足群眾剛性和多樣化改善性住房需求，穩步推進(jìn)城中村和危舊房改造。

“城市核心區存量危舊樓改造，既是破解民生痛點(diǎn)的民生工程，也是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)提質(zhì)增效的重要路徑，而‘好房子’建設是串聯(lián)二者的核心紐帶?！?8安居客研究院院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，“好房子”建設有利于推動(dòng)城市更新從“面子工程”向“品質(zhì)工程”轉型，助力城市內涵式發(fā)展，盤(pán)活核心城區存量資源。同時(shí)這也是擴大內需、穩增長(cháng)的重要抓手。一方面，高質(zhì)量的住房供給能夠滿(mǎn)足居民改善性居住需求，帶動(dòng)住房消費提質(zhì)升級；另一方面，其背后聯(lián)動(dòng)的建材、家電、智能設備等產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、關(guān)聯(lián)度高，能夠有效拉動(dòng)投資與消費，為經(jīng)濟增長(cháng)提供穩定支撐。

春回大地，老樓新生。從“憂(yōu)居”到“優(yōu)居”，一棟老樓的蛻變，正為城市的有機更新寫(xiě)下生動(dòng)注腳。