本報記者 陳 瀟

　　近期，多地通過(guò)國企平臺出手收購二手房的形式，加碼住房“以舊換新”新模式。浙江富陽(yáng)、上海奉賢，浙江寧波等地，接連推出或落地住房“以舊換新”方案，通過(guò)國資信用背書(shū)和制度化設計，為打通置換鏈條，激活改善型住房需求打開(kāi)新通道。

　　一站式置換

　　1月25日，杭州市富陽(yáng)區宣布推出房地產(chǎn)“以舊換新”活動(dòng)，報名時(shí)間為2026年1月26日至2月9日。根據方案，富陽(yáng)區屬?lài)蠛贾莞魂?yáng)樂(lè )居投資運營(yíng)集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“富陽(yáng)樂(lè )居集團”）將在規定時(shí)間內，面向社會(huì )定向收購200套二手房。

　　此次收購對房源條件設定了明確門(mén)檻：二手房需位于富春、鹿山、銀湖三個(gè)街道，建成時(shí)間在2010年12月31日前，建筑面積不超過(guò)144平方米。

　　在置換方式上，富陽(yáng)樂(lè )居集團采取“抵價(jià)券+購房券”的組合模式。換房人可獲得與二手房收購價(jià)等值的“以舊換新抵價(jià)券”，同時(shí)額外獲得一張購房券，面值為抵價(jià)券金額的5%，最高不超過(guò)10萬(wàn)元。以一套評估價(jià)100萬(wàn)元的二手房為例，換房人在購買(mǎi)新房時(shí)，最高可抵扣105萬(wàn)元房款。

　　這一設計并非個(gè)案。此前，寧波城建投資集團下屬城投置業(yè)已率先啟動(dòng)商品住房“以舊換新”，首期定量收購舊房500套，覆蓋寧波市六區；據當地房管部門(mén)發(fā)布的2025年12月份全市住宅成交數據，寧波市六區當月共成交新建商品住宅1430套，環(huán)比增幅高達67%，為全年成交量第二高的月份，僅次于有住房購新配送消費券因素加持的3月份。

　　上海奉賢區奉發(fā)集團的“以舊換新”首單也已于今年1月份正式簽約，據悉，奉發(fā)集團計劃收購50套老舊小區二手房，定向支持購買(mǎi)集團旗下新房項目。

　　除此之外，江蘇徐州近日由國有平臺——徐州市國盛徐房嚴選運營(yíng)管理有限公司推出房產(chǎn)“以舊換新”置換服務(wù)。該平臺由兩家市屬?lài)舐?lián)合組建，旨在搭建規范、透明的一站式房產(chǎn)置換通道，通過(guò)標準化流程銜接存量房與新房市場(chǎng)。

　　模式能否復制推廣？

　　“近期各地‘以舊換新’模式的創(chuàng )新之處，在于它超越了此前一些城市僅由房企或中介機構撮合的‘以舊換新’，升級為政府平臺介入、提供信用擔保和流動(dòng)性支持的‘官方換房’?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　嚴躍進(jìn)表示，由國企作為收購主體，一方面大幅降低了交易雙方的違約風(fēng)險，另一方面也縮短了二手房成交與新房購買(mǎi)之間的時(shí)間差，顯著(zhù)提升了換房成功率?！皩τ诟纳菩图彝ザ?，‘先賣(mài)舊、再買(mǎi)新’的不確定性，是長(cháng)期存在的心理門(mén)檻，而國企兜底的模式正在緩解這一痛點(diǎn)?！?/p>

　　不過(guò)，業(yè)內普遍認為，國企主導的“以舊換新”模式亦存在一定挑戰。

　　同策研究院聯(lián)席院長(cháng)宋紅衛向《證券日報》記者表示，一方面是資金壓力，對財政和平臺公司的資金調度能力提出了更高要求；另一方面不同于集中式新建項目，被收購的二手房往往分散在多個(gè)小區，如何通過(guò)出租、轉保障房或者再出售等方式實(shí)現資產(chǎn)盤(pán)活，考驗國企的精細化運營(yíng)能力。這也成為該模式能否被復制推廣的關(guān)鍵。

　　總體來(lái)看，多位業(yè)內人士認為，與過(guò)往相比，今年“以舊換新”試點(diǎn)更為活躍，與新房去化，國資運營(yíng)的結合更為緊密。