位于北京市西城區三里河一區的28號樓是北京市老舊小區綜合整治項目之一。該樓建于1978年，共有居民54戶(hù)，由于樓齡長(cháng)且缺乏維護，該樓面臨一系列突出問(wèn)題，如樓體結構老化、外墻開(kāi)裂、廚衛局促、管線(xiàn)混亂等，影響居住安全，亟需拆除重建。

但是，受制于傳統個(gè)人購房貸款品種不適配、舊樓拆除后抵押物滅失、抵押權從注銷(xiāo)到再登記存在“真空期”等諸多客觀(guān)因素，居民與金融機構陷入了兩難困境——存量貸款“必須收”、新增融資“不能放”。

“如何在破解居民融資難問(wèn)題的同時(shí)，有效兼顧金融機構抵押權，成為擺在金融部門(mén)與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)面前的新課題?！眹医鹑诒O督管理總局北京監管局相關(guān)負責人說(shuō)。

該負責人介紹，目前北京市危舊樓改建的需求大、潛力足，解決危舊樓改建的融資難題，不僅有利于改善廣大市民的居住條件，還有望在未來(lái)5年至10年內通過(guò)引入更多信貸資金，帶動(dòng)千億元級的固定資產(chǎn)投資，促進(jìn)建筑施工等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)家裝、家電等大額消費。

“在國家金融監督管理總局的大力支持下，北京金融監管局爭取到全國唯一的金融支持危舊樓改建試點(diǎn)政策，針對居民的融資痛點(diǎn)，指導試點(diǎn)銀行在全國首創(chuàng )‘個(gè)人住房改建貸款’專(zhuān)屬產(chǎn)品?！鄙鲜鲐撠熑苏f(shuō)，貸款金額基于改建成本核定，放款時(shí)點(diǎn)適配改建工程進(jìn)度，通過(guò)“改建前房屋抵押等方式+不動(dòng)產(chǎn)登記流程優(yōu)化”保障債權安全。

具體來(lái)看，針對已抵押房屋的改建工作，北京金融監管局牽頭擬定“帶押改建”流程，該流程由銀行、實(shí)施主體、不動(dòng)產(chǎn)登記三方認可。其中，銀行與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)、實(shí)施主體緊密協(xié)作，及時(shí)與居民簽署抵押物變更等協(xié)議并辦理相關(guān)登記事項，做好金融服務(wù)；北京市規劃和自然資源委員會(huì )西城分局以“政策精準適配+流程創(chuàng )新優(yōu)化”為核心，重塑業(yè)務(wù)流程，創(chuàng )新一次性“四聯(lián)辦”機制，即改建前房產(chǎn)抵押權注銷(xiāo)登記、改建前房產(chǎn)注銷(xiāo)登記、改建后房產(chǎn)首次登記、改建后房產(chǎn)抵押權首次登記一次性“四聯(lián)辦”，同一房產(chǎn)一次辦結，多筆抵押保持順位不變，消除抵押權“真空期”，保障債權安全。

“模式創(chuàng )新讓居民出資有來(lái)源、金融債權有保障?！鄙鲜鲐撠熑苏f(shuō)，個(gè)人住房改建貸款和“帶押改建”模式讓試點(diǎn)項目的居民無(wú)需承擔高額的墊資成本，大幅減輕了他們在改建過(guò)程中的出資壓力。由此一來(lái)，部分因房產(chǎn)抵押、經(jīng)濟壓力大而陷入困境的家庭能夠順利參與改建，有效解決了樓體老化、管線(xiàn)混亂等安全隱患，提升了居住質(zhì)量與幸福感。與此同時(shí)，“四聯(lián)辦”機制通過(guò)將抵押權注銷(xiāo)、房產(chǎn)注銷(xiāo)、新房首次登記、新房抵押權登記等四項流程無(wú)縫銜接，消除了原模式下的抵押權“真空期”問(wèn)題，破解了抵押物滅失和產(chǎn)權變更帶來(lái)的權益保障難題，保障了金融債權，進(jìn)而大幅提升了金融機構為城市更新領(lǐng)域提供信貸支持的意愿。

“目前，三里河一區28號樓已順利拆除，正處在有序建設中，改建貸款已按進(jìn)度發(fā)放?！鄙鲜鲐撠熑苏f(shuō)，該試點(diǎn)為北京市以及全國城市更新的同類(lèi)項目提供了可借鑒、可復制的經(jīng)驗。接下來(lái)，北京市其他危險住宅樓改建項目將重點(diǎn)吸收三里河一區28號樓的經(jīng)驗做法，力爭通過(guò)跨部門(mén)協(xié)同實(shí)現解危、安居、為民目標。（經(jīng)濟日報記者 郭子源）