京滬二手房?jì)r(jià)格上升 學(xué)區效應明顯

3月28日，北京市海淀區上地片區某房產(chǎn)中介人頭攢動(dòng)，問(wèn)詢(xún)和辦理業(yè)務(wù)的客戶(hù)絡(luò )繹不絕。據該中介的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，上地片區二手房今年1季度的增量明顯，同比增長(cháng)約四成：一方面作為“學(xué)區房”的傳統優(yōu)勢區域，每年4月前都是市場(chǎng)旺季；另一方面，該區域的二手房?jì)r(jià)格在最近三年下降接近30%，優(yōu)質(zhì)房源的性?xún)r(jià)比已經(jīng)比較突出。

北京市西城區菜市口片區某房產(chǎn)中介，同樣迎來(lái)二手房市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”。據該中介業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，地理位置優(yōu)勢突出、學(xué)區情況優(yōu)秀，加之幾個(gè)知名樓盤(pán)已是“標桿”項目，疊加下行的價(jià)格情況，同樣吸引了不少客戶(hù)的目光。

3月中旬，國家統計局發(fā)布最新一期70城二手房?jì)r(jià)格指數。該指數呈現出兩個(gè)明顯特點(diǎn)。首先，二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比價(jià)格出現了跌幅收窄態(tài)勢，且連續兩個(gè)月收窄；其次是三類(lèi)城市都出現了跌幅收窄態(tài)勢，其中一線(xiàn)城市表現最明顯?！斑€有一個(gè)重要特點(diǎn)，二手房上漲的城市為北京和上海，充分說(shuō)明超大城市價(jià)格調整充分，率先迎來(lái)價(jià)格的拐點(diǎn)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)說(shuō)。

上海鏈家研究院負責人李根表示，3月上海二手房市場(chǎng)，成交數據印證了市場(chǎng)信心的強勢回歸。全市二手房成交量達到3.1萬(wàn)套，不僅同比去年3月增長(cháng)6%，更較今年1月大幅增長(cháng)37%。價(jià)格端同樣表現出企穩回升的積極信號 ，上海鏈家數據顯示價(jià)格指數環(huán)比上漲1%，而作為先行指標的帶看量，環(huán)比1月也取得28%的增長(cháng)，為后續成交提供了有力支撐。

“這一系列表現充分體現了‘225’滬七條新政的精準施策與促進(jìn)作用。新政通過(guò)優(yōu)化限購、降低交易成本等多維度發(fā)力，有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。政策的持續發(fā)酵，為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性，推動(dòng)上海二手房市場(chǎng)在量?jì)r(jià)齊升中穩步邁入良性循環(huán)的復蘇通道?！崩罡f(shuō)道。

據北京鏈家研究院分析師冷會(huì )介紹，3月份北京二手房市場(chǎng)表現出色，從成交量上看，全月二手住宅網(wǎng)簽量是19886套，環(huán)比增長(cháng)144.6%，同比增長(cháng)3.4%，是近15個(gè)月以來(lái)的最高水平。價(jià)格方面則總體保持平穩，跟年前一段時(shí)間相比略有上漲，止跌回穩態(tài)勢延續良好。

冷會(huì )表示，從成交結構上看，3月份北京市東城、西城等中心城區成交占比有所下降，石景山、通州、大興等城區占比有所提升，體現了“新市民”、剛需群體的入市積極性相對較高。從成交房屋的產(chǎn)品屬性看，二手房主力成交面積仍集中在60-90平米區間，占比超40%；其次是60平米以下戶(hù)型，占比為25%左右；再就是90-120平米戶(hù)型，占比約20%。120平米以上戶(hù)型占比不足15%。

嚴躍進(jìn)表示，北京和上海在此前幾年里，二手房掛牌量比較多，供求矛盾相對尖銳，所以其價(jià)格已經(jīng)歷了比較深度的調整。很多二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)相比最高點(diǎn)縮水了40%甚至更多，價(jià)格調整已經(jīng)比較充分。

在綜合了貝殼、中原、上海網(wǎng)上房地產(chǎn)等數據后，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉強調，春節后的樓市“小陽(yáng)春”成色十足，但主要體現在二手房市場(chǎng)，一線(xiàn)城市周環(huán)比增長(cháng)非常明顯，特別是3月以來(lái)的三周（3.2-3.22），上海、深圳、廣州周環(huán)比平均增長(cháng)24.1%、57.5%、30.2%，部分二手房交易創(chuàng )階段性新高，比如3月第三周（3.16-3.22），深圳二手房成交創(chuàng )17個(gè)月單周新高，上海的二手房交易量也創(chuàng )下新高（7488套）。

中部地區活躍 合肥二手房迎五年以來(lái)最熱“小陽(yáng)春”

除了北、上、廣、深作為“超一線(xiàn)城市”二手房市場(chǎng)回暖迅猛之外，一些省會(huì )城市的表現同樣可圈可點(diǎn)，包括合肥、沈陽(yáng)、南京在內，春節后的市場(chǎng)行情同樣活躍，合肥作為中部城市的典型代表，迎五年以來(lái)最熱“小陽(yáng)春”。

根據合肥貝殼研究院監測：2026年3月合肥貝殼二手房成交量環(huán)比2月增長(cháng)244.2%，同比去年“小陽(yáng)春”也增長(cháng)46.9%，絕對數和增幅均創(chuàng )下2021年以來(lái)新高。房?jì)r(jià)來(lái)看，3月二手房成交均價(jià)為11274元/㎡，環(huán)比增長(cháng)0.9%。季度來(lái)看，2026年第一季度二手房成交套數環(huán)比增長(cháng)27.8%，同比2025年一季度增長(cháng)32.0%；2026年第一季度二手房成交均價(jià)11316元/㎡，環(huán)比增長(cháng)0.3%。無(wú)論是月度還是季度，二手市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升。

貝殼研究院合肥分院院長(cháng)余路晴表示：在二手市場(chǎng)火熱的同時(shí)，合肥貝殼研究院監測新房項目市場(chǎng)也出現同步火熱狀態(tài)，2026年3月新房成交套數環(huán)比增長(cháng)232.7%，新房成交均價(jià)也環(huán)比增長(cháng)0.7%，同比增長(cháng)更是達到4.6%，新房市場(chǎng)同樣量?jì)r(jià)齊升。

從原因分析來(lái)看，貝殼研究院也給出了相應的分析，主要是三個(gè)方面原因。一是，合肥樓市歷經(jīng)4年深度調整后，無(wú)論是房?jì)r(jià)收入比，還是租售比等指標，基本上回歸合理水平，也不斷接近大部分人的心理預期價(jià)格，促使整體入市信心得到明顯提升；二是，從中央到地方一系列的樓市定調，明確了樓市發(fā)展的重要性及未來(lái)的潛力，進(jìn)一步增強了剛需和改善客戶(hù)的入市信心；三是，去年下半年以來(lái)，因為樓市持續低迷而積壓的客戶(hù)群體集中釋放，疊加3月本身是傳統學(xué)區置業(yè)的高峰期，進(jìn)一步推高了市場(chǎng)成交量和熱度。

余路晴強調，整體來(lái)看，今年的“小陽(yáng)春”行情，是合肥近五年最熱，最強，也是最能持續，最可期待的“小陽(yáng)春”，并有望為合肥全年樓市止跌回穩奠定強有力的基礎。

新房市場(chǎng)回暖尚待觀(guān)察 專(zhuān)家：市場(chǎng)分化或將加劇

與二手房的“小陽(yáng)春”形成鮮明對比的是，新房市場(chǎng)增量遲遲未能大范圍激活。中指研究院數據顯示，3月以來(lái)（3月1日—21日），全國重點(diǎn)30城新房成交面積同比下降14.6%。其中，一線(xiàn)城市新房成交53萬(wàn)平方米，同比下降19.7%；二線(xiàn)代表城市新房成交147萬(wàn)平方米，同比下降11.1%；三、四線(xiàn)代表城市新房成交48萬(wàn)平方米，同比下降7.6%。

李宇嘉表示，受高基數、需求分流、推盤(pán)節奏等影響，新房“小陽(yáng)春”并不突出。去年一季度，受到2024年底“9.26”新政影響，導致2025年一季度新房交易小高峰，加上去年一季度好房子首發(fā)因素突出，以及在售項目去化周期拉長(cháng)等影響，今年3月份新房未能迎來(lái)“小陽(yáng)春”?！安贿^(guò)，新房交易在部分樓盤(pán)表現突出，一是中心區品質(zhì)和區位優(yōu)勢突出的好房子項目，二是近郊學(xué)位、交通、配套等優(yōu)勢突出，且價(jià)格相對友好的樓盤(pán)?！崩钣罴握f(shuō)。

接下來(lái)，樓市熱度能否得到維持，市場(chǎng)行情能否持續回暖？專(zhuān)家們普遍看好，并給出了切實(shí)的意見(jiàn)和建議。

李宇嘉認為，目前熱點(diǎn)城市很多區域二手住房?jì)r(jià)格回到2015-2018年的水平，在前期政策（降低首付、利率和稅費成本等）扶持下，剛性需求被充分激活。比如，京滬300萬(wàn)以下，廣州200萬(wàn)以下二手房交易回升更明顯，由租轉買(mǎi)的需求比較明顯。同時(shí)，剛需活躍帶動(dòng)部分改善性需求實(shí)現，市場(chǎng)循環(huán)效果明顯改善，表現在京滬300-600萬(wàn)的房源交易有所上升。因此，在價(jià)格友好、政策扶持、循環(huán)改善三重帶動(dòng)下，4月份樓市熱度將得到支撐。

針對剛需發(fā)力和改善開(kāi)始回升的態(tài)勢，李宇嘉建議，各地應進(jìn)一步梳理既有的政策，特別是住房消費領(lǐng)域存在的堵點(diǎn)，在公積金（異地流轉、貸款）、補貼、二手房帶押過(guò)戶(hù)等方面加大政策落地和營(yíng)商環(huán)境建設。此外，對一些購房需求集中的片區，要對老百姓急難愁盼的公共設施缺口、影響購房預期的關(guān)鍵配套等，進(jìn)行補短板。

嚴躍進(jìn)表示，接下來(lái)市場(chǎng)分化或將加劇。優(yōu)質(zhì)地段的次新房、總價(jià)可控的拆遷房、擁有稀缺資源的房產(chǎn)、學(xué)區資源好的項目將率先企穩反彈；而遠郊、無(wú)配套、房齡過(guò)大的老舊房源，以及掛牌價(jià)出現明顯拉升的，即便在整體回暖的行情下，其修復速度也可能相對滯后?？傮w上圍繞安居宜居需求的市場(chǎng)將更具有可持續性。（中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 黃春棉）