記者 孫蔚
　　近日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉建設部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延續實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》），明確將居民換購住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策延續至2027年12月31日。該政策疊加近期密集落地的信貸支持、稅費減免、交易流程優(yōu)化等系列舉措，形成全方位降低購房成本的政策“組合拳”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行注入強勁動(dòng)力，切實(shí)回應了居民“住有宜居”的民生期待。
　　政策延續精準發(fā)力
　　根據《公告》，2026年1月1日至2027年12月31日期間，出售自有住房并在現住房出售后1年內重新購房的納稅人，可享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還稅款。
　　中指研究院分析師向記者介紹，該政策明確了交易金額核算標準，新房以住建部門(mén)網(wǎng)簽備案的購房合同成交價(jià)格為準，二手房以實(shí)際成交價(jià)格為準。若想享受優(yōu)惠須滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是買(mǎi)賣(mài)住房須在同一城市行政區劃范圍內；二是出售方須為新購住房產(chǎn)權人或產(chǎn)權人之一。這既精準覆蓋了真實(shí)換房需求，又有效防范了利用政策套利的行為，守住了“房住不炒”的底線(xiàn)。
　　作為一項成熟的民生政策，換房退個(gè)人所得稅政策首次于2022年9月30日落地，并在2023年8月延期至2025年12月31日，本次為第二次延期，該政策已累計為千萬(wàn)戶(hù)家庭減輕購房負擔。
　　此次延期將持續降低賣(mài)舊買(mǎi)新的資金門(mén)檻，尤其利好為子女教育置換學(xué)區房、為養老選擇低樓層住房的改善型家庭。
　　購房成本多維度降低
　　除了購房退個(gè)稅外，近期從中央到地方，樓市支持政策持續加碼，覆蓋稅費、信貸、交易流程等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，購房成本一再降低。
　　2026年1月1日實(shí)施的增值稅新政規定，個(gè)人銷(xiāo)售不足2年的住房，增值稅稅率從5%降至3%，降幅達40%，購買(mǎi)2年以上（含2年）住房對外銷(xiāo)售仍免征增值稅。
　　金融政策同樣加力賦能，換房家庭的月供壓力顯著(zhù)減輕。一方面，公積金貸款福利進(jìn)一步升級，2025年5月8日前已發(fā)放的存量貸款，于2026年1月1日起執行新利率。首套房5年以上公積金貸款利率降到2.6%，處于歷史低位，二套房公積金貸款利率降到3.075%。
　　另一方面，選擇每年1月1日為重定價(jià)日的首套房商業(yè)貸款客戶(hù)，若原執行利率為L(cháng)PR（貸款市場(chǎng)報價(jià)利率）減30個(gè)基點(diǎn)，重定價(jià)后利率將調整為3.2%；若原執行利率為L(cháng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，利率將降至3.05%。以貸款120萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款方式計算，利率調整后，首套房客戶(hù)約可節省利息5.71萬(wàn)元，二套房客戶(hù)約可節省利息5.91萬(wàn)元。
　　貸款額度支持力度空前，比如上海市首套房公積金貸款額度提升至184萬(wàn)元，多子女家庭可達216萬(wàn)元。銀川市提出，多子女家庭公積金貸款額度最高可額外上浮30萬(wàn)元，退役軍人貸款額度不受賬戶(hù)余額倍數限制且上浮20%等。據中指研究院統計，有30余個(gè)城市支持公積金直接支付房貸首付，有助于解決“湊首付”難題。
　　交易流程與保障機制也持續優(yōu)化，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策全面普及，比如株洲等地實(shí)現“轉移登記+新抵押設立+原抵押注銷(xiāo)”一站式辦理，交易效率提升50%以上。保交樓方面，數據顯示，截至2025年10月，全國750多萬(wàn)套難交付住房已實(shí)現交付，房地產(chǎn)融資協(xié)調機制審批貸款超7萬(wàn)億元。
更多政策將跟進(jìn)
　　系列惠民舉措讓眾多有置業(yè)需求的家庭吃下“定心丸”，在各地辦稅服務(wù)廳和售樓處，不少購房人分享著(zhù)政策帶來(lái)的實(shí)惠與喜悅。
　　“前陣子剛賣(mài)掉老房子，正琢磨著(zhù)換套大戶(hù)型，就盼著(zhù)政策能延續，沒(méi)想到真的如愿了?！痹诒本┦谐?yáng)區辦稅服務(wù)大廳，王先生拿著(zhù)剛填好的退稅申請表，難掩激動(dòng)。他告訴記者，他出售的老房成交價(jià)格420萬(wàn)元，繳納個(gè)人所得稅4萬(wàn)余元，新買(mǎi)的房子總價(jià)580萬(wàn)元，按照政策可全額退還已繳個(gè)稅。
　　隨著(zhù)系列樓市支持舉措的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)政策紅利集中釋放的窗口期。
　　易居研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)對記者表示，近期系列政策的密集出臺，是基于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調整期的精準施策。當前樓市正面臨“賣(mài)舊買(mǎi)新”置換循環(huán)梗阻的挑戰。二手房交易總價(jià)中樞下移，剛需觀(guān)望情緒濃厚，而換房過(guò)程中的高額稅費、復雜流程等，成為許多家庭改善居住條件的“攔路虎”，既制約了改善型需求釋放，還導致二手房買(mǎi)賣(mài)不暢，形成市場(chǎng)循環(huán)僵局。在此背景下，延續退稅政策疊加多維支持舉措，成為穩定市場(chǎng)預期、打通循環(huán)梗阻的關(guān)鍵抓手。
　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者說(shuō)：“在居民就業(yè)和收入預期仍需鞏固的情況下，降低房地產(chǎn)交易成本既能直接減輕家庭負擔，又能涵養稅源、提升市場(chǎng)交易活躍度，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成供需雙向發(fā)力的良性互動(dòng)?！?br/>　　李宇嘉指出，2026年樓市政策的核心邏輯是通過(guò)確定性的支持舉措，對沖市場(chǎng)的不確定性，預計后續更多到期政策將跟進(jìn)延續，進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)復蘇基礎。
　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)田磊認為：“近期的政策‘組合拳’呈現出精準發(fā)力、協(xié)同高效的特點(diǎn)。信貸降成本、稅費減負擔、流程提效率、保障兜底線(xiàn)的多維舉措，既覆蓋了剛需群體，也滿(mǎn)足了改善型家庭的置換需求，同時(shí)堅守‘房住不炒’定位，有效防范了市場(chǎng)投機行為?！彼麖娬{，政策的落地見(jiàn)效需要進(jìn)一步加強部門(mén)協(xié)同，未來(lái)預計政策將持續聚焦居民真實(shí)住房需求，通過(guò)精準施策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。